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京准地王复出背后:控制溢价率还是抬高起拍价

2013年6月14日阅读: 1169 】 【打印
  房价受限,地价仍涨

  6月13日当天上午10时25分左右,被叫停的北京“准地王”夏家胡同地块宣布恢复挂牌,起拍价相比叫停之前上涨了4900万元。

  根据北京国土局公告称,北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目将于2013年6月19日恢复挂牌出让。公告称,该宗地恢复交易后,交易起始报价为13.59亿元,竞买人须在此交易起始报价基础上按原挂牌文件要求进行报价。其他事项不变。

  该公告一经发布便引起舆论的质疑。当天下午6点35分,北京市国土局官方微博 “国土北京”解释称,该宗地块包括挂牌出让起始价(13.1亿元)等在内的出让条件都没有改变,因暂停交易前已收到7次有效报价,按交易规则,恢复交易后起报价设定为暂停交易前最高报价基础上加一个竞价阶梯,即13.59亿元(恢复交易后的第1次报价13.59亿元将作为第8次报价)。

  但7次有效竞价的解释似乎并未让市场信服。在这则声明之前,参与竞价的地产商已得知称此前竞价无效。且据北京市土地整理储备中心相关人士透露,此前7家参与报价房企的保证金已退,“也就是要重新挂牌竞拍”。

  一位熟知北京土地市场游戏规则的央企开发商中层质疑称,北京市此前也有热门地块中途被暂停出让,但从未有过地块需要经过两次网上挂牌报价环节。此前万柳地块也曾中途暂停出让,但暂停恢复后,按照竞拍规则,该地块直接从挂牌竞价环节转为现场竞价。

  此前5月底,即将进入现场竞价环节的该地块,曾经声明“因故暂停”。

  “因故”暂停

  原本平和的语气一提到拍地,某位开发商老总的情绪就变得相当激动。自去年下半年以来,他们在北京参与了多个地块的竞拍,但均因竞争过于激烈,最终“一块都没拿到”。

  作为北京三环内稀缺的住宅地块,夏家胡同从一挂牌就被冠以“北京准地王”的帽子。据本报记者多方了解,包括中粮、九龙仓、懋源、中铁、泰禾、融创、万年基业、中化方兴、招商、绿城、中投在内至少10余家房企会参与夏家胡同的竞拍。

  北京国土局挂牌文件显示,夏家胡同地块位于北京西南三环丰台区花乡纪家庙地区。四至范围是:东至花乡纪家庙村,南至康辛路,西至现状柳村路,北至夏家胡同村界。该宗地将以“三通一平”形式供地。作为北京市四环内难得出让的土地,夏家胡同地块地理位置极稀缺。

  然而,在调控高压之下,稀缺地块的热门地块从一出生就意味着“高度敏感”。

  5月14日,北京丰台区夏家胡同地块开始挂牌出让。按照原计划,该地块将于5月28日挂牌截止并进入现场竞价环节。而5月27日,北京市土地整理储备中心发布信息显示,现因故暂停北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目(配建“公共租赁住房”)(京土整储挂(丰)[2013]041号)挂牌出让活动。截至27日上午被暂停出让之前,该地块共获得7次网上报价,最后一次报价额为13.52亿元。

  北京市一位颇有经验的央企拿地负责人称,“此前暂停都说了是因故暂停,所谓因故,就是背后一定有说不出的故事,而不是技术上的故障。”

  北京市土地整理储备中心相关负责人称,此前暂停该地块出让是因为“当时外地出的地王太多了,压力太大”。

  5月以来,多地“地王”纪录频被刷新。据记者不完全统计,5月份,全国各地出现的大小地王至少超过10块,成交总额达150亿。仅广州一地,3块地王出让总价就高达44亿。

  控制溢价率还是抬高起拍价?

  据了解,夏家胡同挂牌出让起始价为人民币131000万元,竞价阶梯为人民币700万元整,竞买保证金为人民币40000万元。按照国土局6月13日上午10时25分的公告,该宗地恢复交易后,北京市国土局公告称,交易起始报价为135900万元,竞买人须在此交易起始报价基础上按原挂牌文件要求进行报价。其他事项不变。也就是说,挂牌交易起始价提高了4900万元。

  对此,北京市国土局相关负责人

  解释称,夏家胡同是恢复出让,也就是说是在以前报价的基础之上恢复,所以提高起始价。具体加价的操作方式是,夏家胡同进价阶梯是700万,相当于从暂停前开发商最后一次报价的13.52亿基础上国土局再加价700万到13.59亿元。

  “起始价提高到13.59亿,如果有人应答,竞拍游戏就继续进行。”北京市土地整理储备中心相关负责人向本报透露。这位负责人认为,对于夏家胡同这样的热门地块而言,即便是国土局提高起始价,也会有人“应价”的。

  北京顶秀置业有限公司董事长刘新虎认为,“新的起始价主要还是为了控制溢价率,数字游戏而已。”此前,国土部要求各地政府对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地,通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。

  实际上,为了避免溢价率过高,该宗地已经设置了合理的土地上限价格。按照夏家胡同标书显示,本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场竞报公共租赁房面积的方式确定竞得人。另外,本次出让宗地将配建建筑面积不少于10000平方米的“公共租赁住房”。

  然而,在夏家胡同的标书中,并没有标出合理土地上限价格的具体数字。一位长期购买各类标书的开发商告诉本报,据他们测算的经验值,北京市合理土地上限一般是起始价乘以1.48,“对于北京的热门地块而言,一般在溢价率接近50%的时候就转为竞争建设保障房。据他们对多宗土地测算,国土局设定的合理价格上限具体公式就是起始价乘以1.48”。

  该开发商说,表面上看,此番竞拍起始价增加4900万对于控制溢价率作用不大,但起始价上涨,就意味着土地上限价格的上涨,直接关系到国土部门的收益。

  在舆论的巨大压力下,6月13日晚间,国土北京再次发布微博称,“该宗地挂牌出让起始价(13.1亿元)等其他出让条件均保持不变”,并称“恢复交易后的第1次报价13.59亿元将作为第8次报价”。

  地市疯狂

  即便是提高起始价,也阻止不了夏家胡同成为不折不扣的单价地王。

  根据出让要求,夏家胡同地块将配建建筑面积不少于1万平方米的公租房,剔除配建的保障房面积后,按照原来的起始楼面地价测算约为1.97万元/平方米。

  中原地产市场研究部总监张大伟测算,按照北京土地出让溢价率不超过50%的惯例,如果按照上涨后的起始价13.59亿计算,乘以1.5,夏家胡同最高合理上限可能到20.4亿,而后转入竞争保障房建设面积环节。按照该测算公式,不考虑配建的保障房部分成本,该地块土地出让楼面价可能在3万/平方米左右。

  一位开发商透露,一些开发商的心理上限价格甚至更高。一些准备参与竞拍的开发商对夏家胡同地块的心理预期楼面价已经抬升至3.5万元/平方米,该心理预期价还不包括保障房成本部分。

  亚豪机构市场总监郭毅担忧的是,夏家胡同地块吸引诸多品牌房企的竞相争夺,而一旦拍出高价,很可能促使周边南四环外,包括旧宫、大红门以及玉泉营以南区域的在售项目提高售价预期。

  知情人士称,按照夏家胡同3-3.5万元的楼面价计算,未来上市的楼盘价格至少在7-8万元/平方米。而目前该地块周边商品房住宅售价在4-5万左右。

  融创一位相关负责人认为,当前土地市场有点太过疯狂,尤其是小开发商,算账方式明显与大开发商不同。他认为,这种状况已经明显不正常。“有点太邪乎,有些开发商几乎不计成本不计合理利润。”

  中原地产研究中心统计数据显示:前5月,全国4个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿,相比2012年同期的314.4亿同比上涨幅度达到了350%。前5月的土地出让金已经接近2012年这4个一线城市的总土地出让金1962亿。