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恒大发行类优先股产品 房企融资模式百花齐放

2013年6月25日阅读: 1222 】 【打印
  记者昨日从有关渠道获悉,恒 大地产近期拟发行30亿元类优先股产品,筹集资金用于恒 大地产4个项目公司的运营。该份资产管理计划委托诺亚财富发行,首年预期年化收益率8.2%-9%,后续预期年化收益逐年递增,恒 大地产担保本息。

  类优先股,与永续债性质相近,是一种没有固定到期还款日的债券,却可以不计入有息负债。由于《公司法》明文禁止出售无固定期限的债券,这种在境外资本市场并不鲜见的融资工具,在境内至今未有突破。不过,这种制度上的约束,正在市场层面被悄然突破。

  恒 大30亿类优先股产品

  拟本月完成发售

  据介绍,该产品实质上是以“股”的形式进行永续债的发行。募集资金用于购买几个项目公司超过40%的股权,成为项目公司股东方。待项目进行清算后,本息全部结清。一般来说,一个项目的开发销售周期为3至5年。也正因为有了5年期限等模糊界定,该产品被冠以“类优先股”的名称。 另外,因优先股属于公司股本,不计入企业有息负债,虽然恒 大集团本质上借款30亿元,但这30亿并不计入公司有息负债,这就会大大降低公司有息负债率,扮靓财务报表,同时大大增加公司现金流

  据了解,恒 大地产该产品的还款来源是4个项目公司的销售回款,这4个项目分别是重庆(楼盘)恒 大名都、长沙(楼盘)恒 大翡翠华庭、石家庄(楼盘)恒 大御景半岛,以及沈阳恒 大绿洲。四个项目的楼板价分别为1982元/平方米、1170元/平方米、2571元/平方米和544元/平方米。而上述项目前销售均价分别为12500元/平方米、6500元/平方米、7700元/平方米,和6500元/平方米。对投资者来说,项目还款来源似乎相当有保障。

  问题是:一个貌似信托的理财产品,为什么被称为类优先股产品?这30个亿的资金对恒 大来说,到底是债还是股?实质上,一字之差,对上市公司而言却是意义非凡。在目前中国资本市场积极探索优先股试点的大背景下,恒 大此次尝试,尤其值得关注。

  资料显示,优先股是相对于普通股而言,主要指在利润分红及剩余财产分配的权利方面,优先股的索偿权先于普通股,而次于债权人。本质上,优先股股票是一种类似举债集资的形式,其股东不能按股权比例享受收益分红,而是事先设定固定的股息率。优先股股东一般没有选举权和对公司重大经营活动的投票权。这种形式,本质上更像一个没有约定还本付息期限的永续债。但目前国际市场发行的大多数优先股股票都附有赎回条款,以规避所谓永续债券带来的部分风险。

  今年5月,有媒体报道称,中国证监会召集相关监管机构、交易所、证券公司、基金公司、商业银行等探讨在进行优先股试点的相关问题。证监会主席肖钢提出,优先股试点方案将上报国务院。未来上市公司可以通过发行优先股的方式,实质上做到以较低利率发行永续债券。

  从诺亚财富承销的恒 大类优先股产品来看,企业层面的探索已经展开。一位了解该业务的人士介绍,这一产品实质上是以“股”的形式进行永续债的发行。募集资金用于购买几个项目公司超过40%的股权,成为项目公司股东方。但财务投资人不享受按比例分红待遇,而是以固定利息获得回报。待项目进行清算后,本息全部结清。一般来说,一个项目的开发销售周期为3至5年。也正因为有了5年期限等模糊界定,产品被冠以类优先股的名称,有效地保证了投资人的本息回收时间。“没有哪个债是会永远展期存在下去的,因此永续债多数都有赎回约定。另外,这种以股权方式存在的债券,最大的魅力还在于它不计入企业有息负债。”方正信托一位业务主管称。

  据了解,优先股属于公司股本,不计入企业有息负债。也就是说,虽然恒 大集团本质上借款30亿元,但这30亿不计入公司有息负债,这就会大大降低公司有息负债率,扮靓财务报表,同时大大增加公司现金流。

  消息人士称,如果这30亿类优先股产品发行顺利,恒 大未来将通过这一模式融资百亿元,把更多项目公司超过40%的股权让渡给机构投资人,而受益于持有资金的大增,恒 大操盘规模将有新一轮大幅增长。

  当然,对于投资者来说,这一本质是债券的股权投资也有一定风险,由于优先股的股利不是发行公司必须偿付的一项法定债务,如果公司财务状况恶化时,企业可以不付股利。为了规避这一风险,很多产品在设计时增加了息率递升条款。即债券到期未被赎回,投资者可以获得更高的回报率,即息率“递升”。比如恒 大产品就规定,如果项目公司及恒 大地产任何一年不宣布分红导致恒 大一方不承担当年付息的义务,则当年资金成本上浮50%,并递延至下一年支付。如果当年分红后,项目公司不支付资金成本,则为违约行为,发行方有权要求项目公司清算使得贷款到期,本金及利息的偿还可以主张担保方履行义务。

  实际上,无论是优先股还是永续债,在海外资本市场并不鲜见。摩根大通除日本外的亚洲高评级债券资本市场负责人Mark Follett曾表示,寻求高收益率的债券投资者通常有两个选择,一是买入低评级公司发行的普通债券,或者买入高评级公司发行的永续债券。

  今年初,包括长江实业、雅居乐在内的四家公司在海外发行了总计25亿美元的永续债券,以满足投资者对高收益投资机会的需求。2012年亚洲市场永续债券发行总规模达到创纪录的105亿美元,较2011年增长近一倍。

  有消息称,银行间市场交易商协会将批准中国首只永续债券标售,发行企业为招商局集团,发行规模10亿元。此举有望正式为境内市场带来新的融资工具。

  房企融资模式进入“百花齐放”时代

  资金实力意味着拿地能力,也意味着在开发资金杠杆率下降,销售回款周期不确定性增强的情况下,企业可以具有相对持久的抗风险能力。于是,为找到钱,房地产企业各显其能、百花齐放。到今年前5个月,房地产开发企业到位资金45115亿元,其中国内贷款仅8051亿元,企业自筹资金高达16588亿元。而在企业自筹资金中,信托与基金的权重日益加大。民间资金量大量涌入的同时,也令房企负债率高居不下,融资成本日益提升。类优先股,很可能成为未来企业融资的主要模式之一

  随着房地产宏观调控的深入,房地产业正越来越呈现金融化趋势,融资能力的强弱将直接影响房企生存能力和扩张实力。包括万科、绿地、万达、保利、恒 大、绿城等越来越多的房企开始探索多样融资模式。因为资金实力意味着拿地能力,意味着房地产业独特的生产资料——土地资源的获取能力,同时,也意味着在开发资金杠杆率下降,销售回款周期不确定性增强的情况下,企业可以具有相对持久的抗风险能力。于是,为找到钱,房地产企业各显其能、百花齐放。

  2012年,房地产信托余额总量6800多亿元,房地产私募基金也如雨后春笋般出现,大量民间资金通过购买基金和信托的方式,变相参与房地产市场增长盛宴。到今年前5个月,房地产开发企业到位资金45115亿元,其中国内贷款仅8051亿元,企业自筹资金高达16588亿元。而在企业自筹资金中,信托与基金的权重日益加大。

  只是,民间资金量大量涌入的同时,也令房企负债率高居不下,融资成本日益提升。目前,房企发行信托和基金产品,10%左右的年息是相当普遍的情况,尤其是中小企业和资金量需求比较大的民营企业。动辄70%至80%的资产负债率,也常常令房地产企业背负高风险运营的市场质疑。在这种情况下,明股实债的融资模式开始受到企业青睐。类优先股,很可能成为未来企业融资的新模式。

  另外,受困于单方拿地能力的不足,越来越多企业选择合作开发,以快速扩充项目总量。6月24日,旭辉控股公告称,与绿地集团订立合作框架协议,以成立合营企业的方式开发旗下公司以35.65亿竞得的杭州(楼盘)奥体博览城地块。由此,旭辉与绿地平摊项目土地成本及开发成本,并分享未来收益。在房地产市场,类似合作方式正越来越多,对于大型企业来说,只要掌握住51%股权或董事会多数席位,项目仍可并入财务报表,成为其总资产的一部分。

  “一个可以预见的未来是,房地产市场的资金资源和土地资源,都将日益向大型企业集中。房企手中的项目越多,还款能力就越有保障,融资就越容易,扩张也会更快。这是一个封闭的循环圈,今天已经被排除在这个循环之外的企业,再想进来,会非常难。”一位房地产界资深人士称。