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投资香港商业地产三成为内地豪客

2013年5月22日阅读: 1479 】 【打印
  香港商铺租金回报率普遍低于4% 但仍吸引不少投资者

  孙先生(化名)在广州本土的房地产投资圈中大名鼎鼎,就是因为近几年他一跃成为香港商业地产的投资“大户”,既会花几百万港元买小“铺仔”,也会豪掷10亿港元购买商场后拆分散卖。他投资的灵活性强,精准度高,出手快准狠,因此成为香港新一代的商铺炒家。

  目前活跃在香港商业地产市场上的内地买家数量并不少,据中原地产香港方面数据,内地买家在香港商业地产投资者中的比例从以往的10%涨至目前的30%左右。

  如何投资香港商业地产?业内资深人士建议,一般来说,投资写字楼比商铺更加稳当,不过商铺的升值机会往往高于写字楼。同时,投资者一定要到现场考察实际情况。

  调查

  投资者:40亿港元可买的写字楼从中环变成九龙湾

  “商业地产的投资资金门槛更高,专业程度也更强。不少广州的投资者在圈内甚至比‘土产’的香港投资者还出名。”中原地产工商铺及投资部总监张焯贤此前一直在中原香港公司任职。据了解,香港自从前几年开始调整住宅买卖税费后,工商铺的炒卖投资气氛日益加重。

  “以前商业物业交易的印花税是怎么收的?就是假如我今天买了商业物业,但是半年后才交易完成及收楼,那就到半年后才需要缴纳一次印花税。而现在一旦签约就要即时缴纳印花税,无论半年内转售多少次,每次都需缴纳。而且,印花税最高由4.25%增至8.5%,炒卖成本大增”。

  然而,今年4月最后一个礼拜开始,香港的写字楼成交量又开始回增。

  据了解,在香港的“买铺潮”没兴起前,到香港购买商铺、写字楼的多为大型企业,尤其是内地的银行在香港购买写字楼作为集团总部。例如一年多前,农业银行在香港中环的黄金CBD地段以47亿港元买下一栋写字楼。

  近几个月,海外某机构也花了40多亿港元在九龙湾一个未开发完成的新CBD区成交一栋写字楼。这两个成交案例令市场人士感叹:“两年前能在中环最核心地区买到一栋写字楼的价格,如今只能买到新开发领域的写字楼,可见香港的商业地产升值有多高。”另外,也有到香港上市的内地企业考虑在香港购置写字楼物业,目标多为黄金地段。

  如今,这种投资商业地产的风气由集团、机构转到个人投资者中。据张焯贤提供的数据:“住宅印花税实施后,投资香港住宅的内地投资者减少70%左右,其中部分转入商业地产,令商业地产的内地投资者比例从15%~18%涨至30%。”

  租金回报率:低于广州市场依然吸引投资者

  对比商铺的租金回报率,香港的甲级街道的街铺回报率为1%~1.5%,普通民生区的商铺租金回报率为3%~4%,普遍低于广州。尽管如此,广州投资者却还愿意投入到香港商业地产中。

  张焯贤认为,原因一是香港贵为“购物天堂”,商业兴旺,目前连民生区的商业也开始被自由行所带动,而内地的自由行还未完全放开,投资者对商业的发展前景还有很大的期望。

  另外,投资者也有“不熟才买”的心态。“广州投资者对广州市场太熟悉,对市场越熟越难下手。到了香港,因为预期价格很高,反倒能下手了。”张焯贤说,反倒是部分香港买家对目前的高价望而生畏,不敢轻易下手,“但是市场还是继续保持活跃,从而可知投资者来自香港之外”。

  商铺租金:黄金地段一季度涨1%

  根据仲量联行最新发布的香港零售业市场报告分析称,预期2013年香港商铺租金整体涨幅将放缓至5%左右。实际上,香港2012年零售业增长显著放缓,由2011年创纪录的24.9%按年增幅下跌至2012年的9.8%,随后于2013年初有所回升。

  2013年1月~2月整体较去年同期增长了15.8%,强劲表现主要因市场受惠于本地旺盛的消费力及农历年长假。尽管新兴购物区备受关注,传统黄金地段的零售商铺由于人流始终较高,国际品牌对其需求仍然旺盛。因此,这些购物地段的商铺租金升势持续——2013年第一季度街铺以及高级优质购物中心商铺的租金分别上涨1%及1.2%。

  然而,由于黄金购物地段的零售商铺供应有限,导致租金要价过高,给要缩减成本的零售商带来沉重压力。许多零售商已经无法或不愿再负担持续上涨的租金,以致2013年第一季度的租金涨幅放缓,越来越多的零售商选择租金较低的周边街道。

  香港商铺、写字楼市场价格屡创新高,市场人士都认同是资金贬值引起的。“无论是黄金还是房地产价格不断创新高,只是房地产市场的反应滞后于黄金”。

  香港商铺价格不断攀升,与广州的价格差距拉大,目前平均差距达到3倍以上。

  广州最旺步行街的临街商铺售价最高成交达300万元/平方米;而香港甲级步行街,以铜锣湾为例,价格约高于前者8~10倍——全香港街铺最贵的九龙广东道、铜锣湾的罗素街,临街商铺最高成交价约为860万港元/平方米以上。写字楼方面差距可能达到8~10倍。广州珠江新城写字楼租金为200多元/平方米/月;香港以中环国际金融中心为例,价格为2500多港元/平方米/月。

  投资策略分析

  铁路周边铺有机会

  研究香港市场多年的赵先生笑称,想上市的大型集团可以在香港购买更高级更贵的一整栋商业地产,“有的商场小铺价格不过200万~300万港元,也有非一线路段的临街铺价格仅为500万港元左右。如果只有1000万元港币以下,投资者完全可以到民生区大型的住宅小区寻找社区商铺”。

  一般来说,投资写字楼比商铺更稳当,不过商铺的升值机会往往高于写字楼。张焯贤建议,投资者如果对商铺有兴趣,不妨避开传统零售区如尖沙咀、铜锣湾等旺区,选择未来规划前景好的区域,譬如香港2015~2016年即将开通的地铁沿线,中环到西环一段、香港南区黄竹坑、新界沙田区至未来邮轮码头等,铁路周围的商铺未来一定有升值潜力。

  不过,他提醒,投资商铺一定要亲力亲为,到现场看人流量和实际情况。“比如想投资某间卖奢侈品的店,可周边的人群平均收入才一个月几千港元,那么不可能成事”。

  投资提醒

  ●可按揭购香港商业地产

  投资者只要能提供入职证明,最高可在香港获得物业总价50%的贷款。即持500万港元可购买1000万港元左右的物业,利率约为3%之内。交易成本为:8.5%的印花税,1%的经纪费和0.5%左右的律师费用。

  ●看清租约再投资

  张焯贤提醒,要仔细研究租金情况。他举例,一间物业租金为2000港元/平方米/月,但租约说明提供给租客6个月的免租期,如果按两年租期计算,则租金仅2000港元/平方米/月的3/4左右,即1500港元/平方米/月。